对于买过、看过很多小产权房的朋友来说，肯定都有听说过“两证一书”或者是“历史遗留”，但是对于小产权房的这两样产权证明的了解，我相信大部分人都是不懂的，可能心里只认为，有这些证明材料这个房子就可以买有保障。为了让您对小产权有更深入的了解，下面小编就全面的解析一下。

首选简单的说一下深圳小产权房的由来，这样就能知道“两证一书”和“历史遗留”是怎么来的了。在深圳原户籍村民有35.8万人,拥有“城中村”农民房或其他私人自建房超过35万栋,总建筑面积约1.2亿平方米,占全市住房总量的49%，深圳从1978年的小渔村，到目前拥有常住人口846万的国内一线城市，一直以来几乎没有“老城区”，所有的城区都是“农村城市化”的结果。

正是因为深圳大部分都是农村发展而来的城市，所以在早期的房屋建设中就出现了一些有报批的（有两证一书的房子）和一部分直接建起来房子（后来经过普查登记的历史遗留建筑）。

那么什么是两证一书呢？

两证一书指的是《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《宝安县居民（私人）兴建住宅用地批准通知书》

“两证一书”在1993年宝安撤县改区以前，以村镇建设办为审批主体审批过的宅基地，发放了此“两证一书”。在宅基地建成后由宝安县房管部门核发《房屋所有权证》（猪肝本）。后来由于房本的改革，和一些特定的历史背景，很多的两证一书建成后并没有到验收换成房本。

《建设用地规划许可证》如下图：

《建筑工程规划许可证》如下图：

《宝安县居民（私人）兴建住宅用地批准通知书》如下图：

目前市场上所说的有“两证一书”的房子，很多都不是原始的了，基本上都是已经推倒重新建过。这“两证一书”能证明的，只是这个宅基地曾经有过审批报建。证明这个土地属性上面是合法的，是正规的居住用地。从这个点上来说，至少这个房子不会因为非法用地而被强拆，或产生占地纠纷而已！另外，在以后的城市更新确权中，这个“两证一书”也是一个重要的确权材料！

那什么又是历史遗留呢？

在深圳市发展之初，中国房地产制度还不健全之时，遗留下数以十万计的“违章建筑”，也就是没有取得房产证的“小产权房”。但小产权在深圳是一直不被承认的，只是一种通俗的叫法，深圳所有的小产权都是属于城市发展过快遗留下来的问题，所以在深圳，小产权房被称作历史遗留建筑。

2009年5月21日举行的深圳市人大常委会通过了《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》。小产权房作为深圳这座城市的历史“欠账”，被提上了解决的议事日程。一方面，历史上大面积小产权房的积压使得当地政府必须正视这个问题；另一方面，深圳被选为物业税试点城市，也让政府看到了增加税收的可能。

这是深圳市处理城市化历史遗留违法建筑的法规性文件，就是所有深圳城市化历史遗留违法建筑，将不同时期、不同类型的违法建筑全部纳入处理范畴，进行信息采集、录入信息数据库，并进行规范化管理，为历史遗留违法建筑的处理提供依据。这也是为什么在深圳小产权房会被称作“历史遗留”的由来。

《历史遗留违法建筑普查申报回执》如下图：

有着"历史遗留"和“两证一书”的深圳小产权房本身不是违法的，但是买卖了就属于违法销售。深圳政府不公开承认，但是也不强制执行。所以在很多小产权房买卖过程中签的都不是买卖合同，一般都是签转让合同、集资建房合同、合作建房合同等，都会避开买卖这一层次，所以只要拆迁或者旧改，购买了小产权房的业主都会得到相对应的赔偿。

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